文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了(le)，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了(le)房屋的(de)建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由(yóu)银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于(y清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢ú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保(bǎo)修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。

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